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LZ 你病的不輕 嘿嘿~ 有幾個人在那買啊 ，東開發(fā)區(qū)那都比西外環(huán)好，那邊企業(yè) 商務(wù) 娛樂 購物場所幾乎都沒有，人還偏少，離著平原的琵琶灣和人工湖有幾里地你應(yīng)該知道吧，早晨連個鍛煉的地方都沒有
回答者：小菜鳥黑時間：2010-7-27 17:6
回答者：飄飄流 (2010-7-20 9:00:36)
名士豪庭那個地方實(shí)在是太差了，你們說除了離火葬場近點(diǎn)，還有其他的嗎
想的很周到�。。。�！[img][/img][img][/img]
回答者：奶油時間：2010-7-23 15:40
三角兇宅
我也聽大人說過！
回答者：zyt2286時間：2010-7-21 17:45
開發(fā)商演繹200萬變2億傳說 暴利背后房奴被套牢
2010-07-03 13:48:00 來源: 《信息時報》 跟貼 0 條 手機(jī)看新聞 信息時報訊據(jù)《中國青年報》報道，5年前，花費(fèi)約200萬元買地；5年后，蓋了商品房出售，獲純利兩億元。百倍的利潤源自高漲的房價，而背后卻是一個一個的房奴。
劉生（化名），一位來自南方某城市的房地產(chǎn)商人，涉足房地產(chǎn)行業(yè)已有20多年。正是他，上述項目的開發(fā)商，日前向記者講述了這個近乎空手套白狼的暴利故事，還有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)鮮為人知的潛規(guī)則。
他解釋自己這么做的原因時說：“‘出來混總是要還的’，我們開發(fā)商利用歷史的機(jī)遇賺了不少錢，是該轉(zhuǎn)型為民眾做點(diǎn)事了�！�
房地產(chǎn)的暴利哪里來
記者：今年年初，任志強(qiáng)公開宣稱房地產(chǎn)開發(fā)拿地成本高，資金周轉(zhuǎn)時間長，并非暴利行業(yè)，您覺得房地產(chǎn)到底是不是暴利行業(yè)？
劉生：房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，這一點(diǎn)無可置疑。
任志強(qiáng)只是講了事實(shí)的一部分，沒有講全面。建房成本是由三部分構(gòu)成：一部分是土地成本，所以任志強(qiáng)說現(xiàn)在土地價格很高，房子要賣很貴；第二部分是人工費(fèi)，主要指工人工資，是彈性部分；還有一部分就是鋼筋水泥，這一部分是隨市場水漲船高，隨著市場環(huán)境調(diào)整而調(diào)整的。比如說，上個月賣1000元一噸的鋼筋，這個月賣1100元，但這個成本是可控的。
有個調(diào)查，開發(fā)商買地和蓋房子的有形成本大概占總成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工費(fèi)用等。還有1／3是渠道費(fèi)用，指國家征稅及申報費(fèi)用等合理開支，而且還包括了行賄資金等隱性成本。最后1／3就是開發(fā)商的利潤。而實(shí)際上，如果運(yùn)作得好的話，利潤遠(yuǎn)不止這么多。
記者：怎么運(yùn)作的呢？
劉生：“用土生金”。
2004年我與某公司合作，注冊成立一個新的房地產(chǎn)公司，一起開發(fā)某房產(chǎn)項目。這塊土地是政府拆遷安置用地，按照政府有關(guān)文件，按建筑面積收取市場地價的10％。后來我們拿地總共花了約200萬元。這個開發(fā)項目土地主要由A村和B村兩村的土地組成。B村的土地已經(jīng)在一期工程中完成，共21棟農(nóng)民房，總計9500平方米的建筑面積，實(shí)際容積率3.3，而全部工程竣工后的實(shí)際容積率是4.0。
記者：你們利用擅自提高容積率來增加利潤，有關(guān)部門不會追究嗎？
劉生：一般不會。有時就是利用規(guī)劃的空子，比如項目中A村的土地，總共7539.5平方米的土地只有2709平方米是開發(fā)用地。其余4830.5平方米的土地面積已由政府為農(nóng)民興建了住房，實(shí)際建筑面積也只有4000平方米左右，容積率在0．82左右。而事實(shí)上，當(dāng)初的規(guī)劃容積率是1.6，這樣開發(fā)商又多出了0.78的容積率開發(fā)空間。
記者：除了提高容積率，還有什么渠道增加盈利？
劉生：當(dāng)然還有。我再告訴你兩個開發(fā)商的生財之道。比如我們這個房產(chǎn)項目總建筑面積4萬多平方米，其中，住宅面積3.4萬平方米，商業(yè)面積3000多平方米。第一個生財之道是，這3000多平方米商業(yè)面積合同上沒有說明，是開發(fā)商的紅利，至少價值1億元。
另外一個就是，總建筑面積減去商業(yè)面積、按合同規(guī)定歸還農(nóng)民的1萬平方米及給農(nóng)民興建的4000平方米住房后，開發(fā)商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該項目樓盤現(xiàn)在均價12000元／平方米來算，一共可售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建筑商總成本在1億元左右。最后再減去建筑商利潤和其他費(fèi)用1億左右，開發(fā)此項樓盤，開發(fā)商總共可以獲益兩億元，另外還有一個價值1億的商業(yè)面積用地。
從這個過程中你就可以看出，開發(fā)商是怎么把200萬元變成兩億元的。
“零投入，高回報”
記者：有人說房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險、高回報。
劉生：錯了，開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)幾乎是零投入。在房屋預(yù)售制度下，開發(fā)商拿購房者的錢來做自己的開發(fā)資金，房產(chǎn)開發(fā)商蓋房子是不要錢的，“空手套白狼”。
在房屋預(yù)售的時候，開發(fā)商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈余。拉水泥、買鋼材、付工資全由建筑商包干。開發(fā)商等房子售出賺到巨額利潤后才給建筑商清算工程款。這就是“蓋房子不要錢”的商業(yè)模式，具體來講，就是拿你業(yè)主的錢來做我的開發(fā)資金，加上建筑商墊資蓋房，既是現(xiàn)實(shí)，又是合法的狀態(tài)。銀行還會大力支持，因?yàn)殂y行也獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高，而且是先還利息后還本金的。
回答者：一枝獨(dú)秀也是春時間：2010-7-21 13:44
開發(fā)商演繹200萬變2億傳說 暴利背后房奴被套牢
2010-07-03 13:48:00 來源: 《信息時報》 跟貼 0 條 手機(jī)看新聞 信息時報訊據(jù)《中國青年報》報道，5年前，花費(fèi)約200萬元買地；5年后，蓋了商品房出售，獲純利兩億元。百倍的利潤源自高漲的房價，而背后卻是一個一個的房奴。
劉生（化名），一位來自南方某城市的房地產(chǎn)商人，涉足房地產(chǎn)行業(yè)已有20多年。正是他，上述項目的開發(fā)商，日前向記者講述了這個近乎空手套白狼的暴利故事，還有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)鮮為人知的潛規(guī)則。
他解釋自己這么做的原因時說：“‘出來混總是要還的’，我們開發(fā)商利用歷史的機(jī)遇賺了不少錢，是該轉(zhuǎn)型為民眾做點(diǎn)事了。”
房地產(chǎn)的暴利哪里來
記者：今年年初，任志強(qiáng)公開宣稱房地產(chǎn)開發(fā)拿地成本高，資金周轉(zhuǎn)時間長，并非暴利行業(yè)，您覺得房地產(chǎn)到底是不是暴利行業(yè)？
劉生：房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，這一點(diǎn)無可置疑。
任志強(qiáng)只是講了事實(shí)的一部分，沒有講全面。建房成本是由三部分構(gòu)成：一部分是土地成本，所以任志強(qiáng)說現(xiàn)在土地價格很高，房子要賣很貴；第二部分是人工費(fèi)，主要指工人工資，是彈性部分；還有一部分就是鋼筋水泥，這一部分是隨市場水漲船高，隨著市場環(huán)境調(diào)整而調(diào)整的。比如說，上個月賣1000元一噸的鋼筋，這個月賣1100元，但這個成本是可控的。
有個調(diào)查，開發(fā)商買地和蓋房子的有形成本大概占總成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工費(fèi)用等。還有1／3是渠道費(fèi)用，指國家征稅及申報費(fèi)用等合理開支，而且還包括了行賄資金等隱性成本。最后1／3就是開發(fā)商的利潤。而實(shí)際上，如果運(yùn)作得好的話，利潤遠(yuǎn)不止這么多。
記者：怎么運(yùn)作的呢？
劉生：“用土生金”。
2004年我與某公司合作，注冊成立一個新的房地產(chǎn)公司，一起開發(fā)某房產(chǎn)項目。這塊土地是政府拆遷安置用地，按照政府有關(guān)文件，按建筑面積收取市場地價的10％。后來我們拿地總共花了約200萬元。這個開發(fā)項目土地主要由A村和B村兩村的土地組成。B村的土地已經(jīng)在一期工程中完成，共21棟農(nóng)民房，總計9500平方米的建筑面積，實(shí)際容積率3.3，而全部工程竣工后的實(shí)際容積率是4.0。
記者：你們利用擅自提高容積率來增加利潤，有關(guān)部門不會追究嗎？
劉生：一般不會。有時就是利用規(guī)劃的空子，比如項目中A村的土地，總共7539.5平方米的土地只有2709平方米是開發(fā)用地。其余4830.5平方米的土地面積已由政府為農(nóng)民興建了住房，實(shí)際建筑面積也只有4000平方米左右，容積率在0．82左右。而事實(shí)上，當(dāng)初的規(guī)劃容積率是1.6，這樣開發(fā)商又多出了0.78的容積率開發(fā)空間。
記者：除了提高容積率，還有什么渠道增加盈利？
劉生：當(dāng)然還有。我再告訴你兩個開發(fā)商的生財之道。比如我們這個房產(chǎn)項目總建筑面積4萬多平方米，其中，住宅面積3.4萬平方米，商業(yè)面積3000多平方米。第一個生財之道是，這3000多平方米商業(yè)面積合同上沒有說明，是開發(fā)商的紅利，至少價值1億元。
另外一個就是，總建筑面積減去商業(yè)面積、按合同規(guī)定歸還農(nóng)民的1萬平方米及給農(nóng)民興建的4000平方米住房后，開發(fā)商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該項目樓盤現(xiàn)在均價12000元／平方米來算，一共可售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建筑商總成本在1億元左右。最后再減去建筑商利潤和其他費(fèi)用1億左右，開發(fā)此項樓盤，開發(fā)商總共可以獲益兩億元，另外還有一個價值1億的商業(yè)面積用地。
從這個過程中你就可以看出，開發(fā)商是怎么把200萬元變成兩億元的。
“零投入，高回報”
記者：有人說房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險、高回報。
劉生：錯了，開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)幾乎是零投入。在房屋預(yù)售制度下，開發(fā)商拿購房者的錢來做自己的開發(fā)資金，房產(chǎn)開發(fā)商蓋房子是不要錢的，“空手套白狼”。
在房屋預(yù)售的時候，開發(fā)商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈余。拉水泥、買鋼材、付工資全由建筑商包干。開發(fā)商等房子售出賺到巨額利潤后才給建筑商清算工程款。這就是“蓋房子不要錢”的商業(yè)模式，具體來講，就是拿你業(yè)主的錢來做我的開發(fā)資金，加上建筑商墊資蓋房，既是現(xiàn)實(shí)，又是合法的狀態(tài)。銀行還會大力支持，因?yàn)殂y行也獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高，而且是先還利息后還本金的。
回答者：一枝獨(dú)秀也是春時間：2010-7-21 13:43
偏
回答者：qctcy時間：2010-7-21 13:14
小心托
回答者：ku000時間：2010-7-20 22:55
佳康整體櫥柜定做批發(fā)
定做不銹鋼臺面、人造石臺面、UV門板，彩繪門板、晶鋼門板、金屬門板、露水河板材衣柜、實(shí)木板材
開業(yè)期間全部批發(fā)價銷售，一件也批發(fā)，還有實(shí)用禮品送
不為賺錢，只為贏口碑
讓整體廚房、整體衣柜輕松進(jìn)您家
聯(lián)系人：孫志勇
電話：15166927722
地址：平原縣西外環(huán)龍門民營園區(qū)西首路北
回答者：佳康整體櫥柜衣柜時間：2010-7-20 14:1
我們湖濱也是三角的 可是風(fēng)水說很好啊
回答者：湖濱花園時間：2010-7-20 8:43
樓上真的嗎
回答者：財富8888時間：2010-7-20 8:9
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